Eigentum und Zugewinn sind zwei verschiedene Dinge
Wer im Grundbuch steht, darf über den Verkauf mitentscheiden. Wer Ansprüche aus dem Zugewinn hat, steht damit noch nicht als Eigentümer da. Das wird oft vermischt. Stehen beide im Grundbuch, kommt kein Kaufvertrag zustande, solange einer blockiert. Steht nur einer im Grundbuch, kann er grundsätzlich allein verkaufen. Trotzdem kann der andere über Zugewinn, die gemeinsame Haushaltsführung oder, wenn das Haus praktisch das gesamte Vermögen ist, über § 1365 BGB ein Wort mitreden. Das prüft der Familienanwalt. Ich prüfe den Grundbuchauszug, bevor jemand einen Preis in die Welt setzt.
Dazu kommt oft der Kredit. Viele Paare haften gesamtschuldnerisch. Auch nach dem Verkauf bleibt man der Bank verpflichtet, bis sie den anderen aus der Haftung entlässt. Das ist Bankensache, nicht Maklersache, und gehört vor die Vermarktung, nicht hinter den Notartermin.
Drei Wege, und der Verkauf ist nicht immer der richtige
Man muss das klar sagen: Ein Verkauf ist keine Automatik nach der Trennung. Es gibt drei saubere Wege, und einer davon ist wirtschaftlich meist die schlechteste Lösung.
Auszahlung. Ein Partner bleibt, der andere bekommt seinen Anteil. Dafür braucht es Kapital oder eine Bank, die den Bleibenden allein trägt, und eine Zahl, der beide trauen. Ohne belastbaren Wert wird aus der Auszahlung ein Streit über Luft.
Gemeinsamer Verkauf. Der Erlös wird geteilt, der Kredit abgelöst, beide sind raus. Das ist oft der Weg, wenn niemand das Haus allein halten kann oder will. Er funktioniert nur, wenn beide denselben Preis akzeptieren und Termine einhalten.
Teilungsversteigerung. Letzter Ausweg, wenn keine Einigung kommt. Das Verfahren nach dem ZVG löst das Miteigentum, bringt in der Praxis aber regelmäßig weniger als ein geordneter Verkauf. Davor sollte man den Marktpreis kennen. Sonst vergleicht niemand, was auf dem Tisch liegt.
Meine Aufgabe ist nicht, Ihnen den Verkauf schmackhaft zu machen. Ich benenne den realistischen Wert und führe den Verkauf, wenn Sie sich dafür entscheiden. Die Wahl zwischen den drei Wegen gehört an den Tisch mit Anwalt und, wo nötig, Mediation.
Was ich übernehme
Eine Bewertung, die beide Seiten nachvollziehen können. Daraus folgt der Angebotspreis, nicht aus einer Wunschzahl im Internet. Vermarktung öffentlich oder, wenn Kinder, Nachbarn oder der Arbeitgeber nicht mitlesen sollen, ohne großes Inserat über das regionale Netzwerk. Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung, Vorbereitung auf den Notar.
Vom Start der Vermarktung bis zur Beurkundung sind zwei bis vier Monate üblich, wenn der Preis zum Markt passt und beide mitziehen. Ein überzogener Startpreis verbrennt das Objekt. Uneinigkeit verlängert alles. Ich betreue in der Regel zwei Mandate im Monat, damit beide Seiten denselben Ansprechpartner haben und nicht an ein Callcenter geraten.
Eine pauschale Prozentzahl als mein Honorar steht hier nicht. Die Konditionen vereinbare ich vorab schriftlich, für beide Eigentümer lesbar. Häufig wird das Honorar aus dem Erlös getragen. Was am Markt in Baden-Württemberg üblich ist, steht als Markthinweis im Ratgeber Maklerprovision, nicht als meine Gebühr. Notar, Grundbuch und Steuern gehören nicht zu meinem Auftrag.
Den Ablauf im Überblick finden Sie unter Ablauf des Immobilienverkaufs. Für den konkreten Ort: Leonberg, Heimsheim, Weil der Stadt.
Dieser Text ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Zu Zugewinn, Unterhalt, Wohnungszuweisung und Scheidungsfolgenvereinbarung gehört ein Anwalt, zu Steuern ein Steuerberater.