Was ist meine Immobilie wert?

Warum es den einen Wert nicht gibt

Der Verkehrswert, im Gesetz auch Marktwert genannt, ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Bewertung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Entscheidend daran sind zwei Dinge: Er bezieht sich auf einen Stichtag, und er unterstellt einen normalen Verkauf ohne Zeitdruck.

Daraus folgt, was viele überrascht: Es gibt nicht die eine richtige Zahl, sondern einen begründbaren Bereich. Seriös ist eine Bewertung nicht dadurch, dass sie besonders präzise klingt, sondern dadurch, dass jeder Schritt nachvollziehbar ist. Deshalb lege ich meine Herleitung offen. Wer versteht, woher eine Zahl kommt, kann sie in der Verhandlung auch vertreten.

Drei Verfahren, ein Ergebnis

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken der übliche Weg, sofern genügend Vergleichsfälle vorliegen.
• Ertragswertverfahren: Hier zählt, welche Miete die Immobilie dauerhaft erwirtschaftet. Kommt bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern zum Einsatz, bei denen der Käufer vor allem in eine Rendite investiert.
• Sachwertverfahren: Grundstück und Gebäude werden getrennt bewertet und zusammengeführt. Eignet sich für selbstgenutzte Häuser und für besondere Objekte, für die es kaum Vergleichsfälle gibt.

Was den Wert im Heckengäu tatsächlich bestimmt

Zwischen Heimsheim, Rutesheim und Leonberg liegen auf wenigen Kilometern deutliche Unterschiede. Ein Haus am ruhigen Ortsrand mit Blick ins Grüne und eines an einer durchgehend befahrenen Durchgangsstraße können bei gleichem Baujahr und gleicher Wohnfläche weit auseinanderliegen.

Die Lage ist dabei mehr als der Ortsname. Es zählt die Mikrolage: Wie fällt das Grundstück, wohin geht der Garten, wie stehen die Nachbargebäude, wie weit sind Schule, Einkauf und die Anschlussstelle an die A8. Die gute Anbindung nach Stuttgart ist in dieser Region ein realer Preisfaktor, weil sie den Kreis der Interessenten erweitert.

Beim Gebäude selbst schauen Käufer heute sehr genau auf die Technik. Heizung, Fenster, Dach, Elektrik und Dämmung entscheiden darüber, ob nach dem Kauf eine überschaubare Renovierung ansteht oder eine grundlegende Sanierung. Ein bekannter Sanierungsbedarf mindert den Preis, ein unbekannter kostet in der Verhandlung meist deutlich mehr.

So läuft die Bewertung ab

• Erstes Telefonat, etwa 15 Minuten. Sie schildern mir die Immobilie und Ihr Vorhaben. Danach weiß ich, ob eine Einschätzung genügt oder ein förmliches Gutachten sinnvoll ist.
• Termin vor Ort, ein bis zwei Stunden. Ich sehe mir das Objekt in Ruhe an, innen wie außen, und mache mir ein Bild vom Zustand der Technik.
• Auswertung, drei bis fünf Werktage. Ich ziehe die Daten des zuständigen Gutachterausschusses heran und vergleiche mit tatsächlichen Verkäufen in der Umgebung.
• Besprechung, etwa eine Stunde. Sie bekommen die Wertspanne und die Herleitung erklärt, in verständlicher Sprache und mit den Faktoren, die sie nach oben und unten bewegen.
• Danach entscheiden Sie. Ob, wann und mit wem Sie verkaufen, bleibt vollständig Ihre Sache. Aus der Bewertung entsteht kein Auftrag.

Von Ihrem Anruf bis zur belastbaren Zahl vergehen also üblicherweise ein bis zwei Wochen, abhängig davon, wie schnell wir einen Termin finden.

Entscheiden Sie sich danach für einen Verkauf, liegt die übliche Vermarktungsdauer in dieser Region bei etwa zwei bis vier Monaten vom Start bis zum Notartermin. Bei Objekten mit Besonderheiten, etwa unklarem Baurecht oder mehreren Eigentümern, kann es länger dauern.

Einschätzung oder Gutachten: was Sie wirklich brauchen

Für einen normalen Verkauf genügt eine fundierte Werteinschätzung. Sie ist bei mir kostenfrei und dient als Grundlage für die Preisstrategie und die Verhandlung.

Anders liegt der Fall, wenn die Zahl gegenüber Dritten Bestand haben muss, etwa gegenüber einem Gericht, einem Finanzamt oder in einer strittigen Erbauseinandersetzung. Dann ist ein förmliches Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erforderlich. Ich sage Ihnen im Erstgespräch offen, welcher der beiden Wege in Ihrer Situation der richtige ist, und stelle bei Bedarf den Kontakt her. Ein Gutachten zu verkaufen, wo eine Einschätzung genügt, wäre unseriös.

Drei Fehler, die Eigentümer immer wieder machen

• Den Preis am eigenen Bedarf ausrichten. Der Betrag, der für das nächste Vorhaben gebraucht wird, hat mit dem Marktwert nichts zu tun. Wer so ansetzt, steht Monate später mit einer Immobilie da, die als Ladenhüter gilt, und verkauft am Ende unter Wert.
• Mängel verschweigen. Feuchtigkeit im Keller, eine alte Heizung, ein ungenehmigter Anbau: Käufer finden das ohnehin, spätestens die finanzierende Bank. Wer früh offenlegt, verliert etwas Preis. Wer verschweigt, verliert den Käufer und Wochen.
• Vor dem Verkauf teuer sanieren. Ein neues Bad im eigenen Geschmack zahlt kaum ein Käufer zurück. Sinnvoll ist, was Bedenken ausräumt, nicht was optisch beeindruckt.

Warum ich bewusst wenige Mandate annehme

Ich betreue in der Regel zwei Verkäufe im Monat. Das ist kein Zufall, sondern eine Entscheidung: Eine Immobilie im Heckengäu verkauft sich nicht über Masse, sondern über Vorbereitung, saubere Unterlagen und geführte Verhandlung. Seit 2010 arbeite ich in dieser Region, meine Erlaubnis nach § 34c GewO wurde mir am 11. April 2011 vom Landratsamt Pforzheim erteilt. In den meisten Fällen ist die Bewertung nicht das Ende, sondern der Anfang eines längeren Gesprächs.

Deshalb steht bei mir die Beratung vor der Vermarktung. Gerade wenn hinter dem Verkauf ein Erbfall, eine Trennung oder ein Umzug ins Betreute Wohnen steht, ist die Frage nach dem Wert nur eine von mehreren, die geklärt werden müssen.